Seria: Cum obții finanțarea pentru proiectul tău
Capitalul propriu: cât, când și de ce contează pentru un finantator?
Finantatorul nu se uită doar la cât capital propriu există într-un proiect, ci și la când este investit,
de unde provine și cât de expus rămâne dezvoltatorul alături de finanțator.
Cât Equity este suficient?
Equity-ul ajută la bankability
Equity-ul dezvoltatorului este prima linie de absorbție a riscului. Cu cât proiectul este mai puțin matur, cu atât finanțatorul va pune mai mult accent pe capitalul deja investit și pe capacitatea sponsorului de a acoperi eventuale deviații de buget sau calendar.
Nu există un procent universal de aport propriu. Nivelul acceptabil depinde de tipul proiectului, stadiul autorizării, pre-vânzări sau pre-închirieri, valoarea terenului, experiența dezvoltatorului, costurile totale și volatilitatea pieței.
EPISODUL 3
Ce contează în practică?
Capitalul propriu trebuie să fie real și disponibil, nu doar o valoare contabilă. Banca va analiza ce sume au fost deja investite și ce resurse mai pot fi aduse în proiect.
Terenul poate reprezenta o parte importantă din equity, dar valoarea recunoscută de finanțator poate fi diferită de prețul sau evaluarea pe care dezvoltatorul o are în vedere. Cand terenul a fost achizitionat cu mult timp înainte, poate exista o abordare diferențiata, astfel încât din perspectiva equity-ului investit uneori poate fi luata in calcul valoarea de achiziție dar din perspectiva valorii garanțiilor poate fi considerata o valoare actualizata.
Momentul contribuției contează. În multe structuri, banca solicită ca equity-ul sa fie investit înainte de prima tragere din credit sau in cel mai bun caz, o parte semnificativă din equity să fie investită înainte de prima tragere si restul sa fie investit „pari-passu” cu primele trageri din credit.
Ideea-cheie:
Pentru bancă, equity-ul nu este doar o sursă de bani. Este dovada că sponsorul își asumă riscul proiectului înainte de a cere finanțatorului să facă același lucru.
Cât Equity este suficient?
Skin in the game
Aceasta abordare provine din profilul de risc diferit dintre sponsor si finanțator, acesta din urma având un profil de risc mult redus fata de primul.
Se mai foloseste expresia ca un finanțator își dorește ca sponsorul sa aibă „skin in the game”. Ce inseamna asta in practica? Inseamna o contribuție suficient de mare astfel încât, sponsorul sa fie primul interesat ca in cazul apariției unor factori perturbatori ai planului inițial, sa găsească soluții pentru eliminarea acestora si continuarea fără probleme a proiectului.
Pe de alta parte, este important sa aibă si capacitatea financiara de a contribui cu equity suplimentar (fata de planul initial) pentru a elimina sau absorbi factorilor perturbatori. Acesta este motivul pentru care sponsorul este analizat de finantator nu doar prin perspectiva proiectului in discutie, dar si din perspectiva soliditatii financiare, a expunerii financiare si manageriale in alte proiecte si capacitatea sa de a livra conform planului (track record).
Strategia de finanțare în funcție de etapa proiectului
Planificarea finanțării
Plecand de la aceasta disparitate a apetitului pentru risc, multi dezvoltatori cu experienta prefera sa planifice de la bun inceput accesarea unei finantari bancare.
Finanțarea în etapele mature
Finantarea bancara este accesata in etapele mai mature ale proiectului, in care riscurile ramase sunt la un nivel acceptabil pentru finantatori.
Flexibilitate în etapele inițiale
În etapele initiale, dezvoltatorii beneficiaza de flexibilitatea si rapiditatea deciziilor asumate pe propriul equity.
Cât equity este suficient?
Am avut la un moment dat un client care achizitionase un teren cu mult timp in urma, intre timp zona s-a dezvoltat si clientul s-a decis sa dezvolte un proiect pe acel teren. Avand in vedere timpul scurs de la achizitie, evolutia pietei si preturile terenurilor din zona, valoare terenului era de aproximativ trei ori mai mare decat costul de achizitie.
In planul sau initial, clientul a luat in considerare valoarea de piata a terenului, care astfel ajungea aproape de 25% din costul total al proiectului si se astepta el sa mai contribuie cu 5% iar o banca sa finanteze restul de 70% din acel cost total. Discutand inainte de a prezenta proiectul bancilor, am agreeat o abordare mai prudenta. Credeti ca cei 5% au fost suficienti?
În episodul următor...
Episodul 4 — Care sunt criteriile care determina valoarea maxima a imprumutului pe care un proiect il poate obtine de la o banca?