Criteriile care determină valoarea maximă a împrumutului pe care îl poate obține un proiect

Ce urmează să finanțeze banca: achiziția terenului și costurile de dezvoltare sau doar costurile de dezvoltare? Uneori pot exista restricții interne ale finanțatorului, astfel încât să fie eligibile pentru finanțare doar costurile de dezvoltare.

LTC (Loan-to-Cost) reprezintă valoarea împrumutului raportată la costul eligibil. Acesta arată cât din costul proiectului, care poate fi costul total, dar nu în mod obligatoriu, este finanțat prin credit. Cu cât LTC-ul este mai mare, cu atât banca finanțează o proporție mai mare din proiect, iar contribuția sponsorului este mai redusă. Din acest motiv, LTC-ul este una dintre limitele importante ale creditului de dezvoltare.

Cash-flow-ul proiectului arată de câți bani este nevoie și, mai ales, când, prin suprapunerea plăților și ieșirilor de capital cu intrările din vânzări, aport de capital propriu sau finanțare. Calendarul costurilor, momentul aportului de equity, tragerile din credit, dobânzile din perioada de construcție și încasările din pre-vânzări sau vânzări determină necesarul efectiv de finanțare și nivelul maxim al datoriei pe parcursul proiectului.

Valoarea garanțiilor introduce o altă limită. Banca va analiza valoarea terenului, de regulă pe baza unei evaluări independente, și va raporta expunerea la valoarea recunoscută a garanțiilor. Pe durata construcției, va urmări valoarea lucrărilor în curs și aprecierea activului finanțat.

Tipul proiectului sau clasa de active din care face parte, precum și planul dezvoltatorului la finalul construcției sunt aspecte importante, deoarece determină sursele din care urmează să fie rambursat creditul.

O dezvoltare rezidențială rambursează, de obicei, creditul din vânzarea apartamentelor, într-o perioadă relativ scurtă. Astfel, valoarea vânzărilor, calculată în scenarii diferite de durată și preț, trebuie să acopere creditul înainte de scadență. De aici pot apărea condiții impuse de finanțator, precum un preț minim sau un anumit nivel al pre-vânzărilor, astfel încât proiectul să poată rambursa creditul și într-un scenariu nefavorabil al vânzărilor.

O dezvoltare comercială destinată închirierii, precum retail, birouri sau spații de depozitare, rambursează creditul din chiriile încasate după punerea în folosință și necesită, de obicei, o perioadă mai lungă de rambursare. Pentru obținerea unor condiții avantajoase ajută existența unui anumit grad de pre-închiriere. Cu cât veniturile viitoare sunt mai sigure și acoperă mai bine rambursarea datoriei, cu atât condițiile de finanțare pot fi mai bune. În acest caz devine relevant DSCR (Debt Service Coverage Ratio), care măsoară gradul de acoperire a serviciului datoriei, format din dobânda și principalul plătite finanțatorului în perioada stabilită.

DSCR-ul este relevant atunci când rambursarea presupune trecerea la o finanțare pe termen lung după finalizare. Acest criteriu poate limita valoarea împrumutului dacă veniturile generate nu sunt suficiente pentru rambursarea în ritmul și pe durata pe care finanțatorul și le poate asuma.

Într-un proiect de dezvoltare, banca urmărește simultan cât finanțează din cost, ce expunere maximă apare în cash-flow și ce valoare are garanția care susține creditul. La acestea se adaugă condițiile comerciale ale proiectului: pre-vânzările, pre-închirierile, ritmul estimat al vânzărilor și mecanismul de rambursare.