Seria: Cum obții finanțarea pentru proiectul tău
Cash-flow versus profit
Cash-flow-ul: probabil cea mai importantă analiză și cel mai puternic instrument de analiză a unui proiect.
Episodul 5
De ce cash-flow-ul este esențial în dezvoltarea imobiliară
Cash-flow-ul arată necesarul real de lichiditate.
De ce este cash-flow-ul mult mai important decât profitul? Pentru că un cash-flow bine construit arată când un proiect are nevoie de lichidități și în ce cuantum, când începe să aibă un cash-flow pozitiv punctual și când cash-flow-ul cumulat devine pozitiv.
Profitul nu garantează lichiditatea.
Un proiect poate fi profitabil privit în ansamblu și, totuși, să rămână fără lichiditate exact în momentul în care trebuie să plătească dobânda, constructorul sau o tranșă de credit.
Bugetul este static; cash-flow-ul arată evoluția.
Acesta este motivul pentru care atât dezvoltatorul, cât și eventualul finanțator urmăresc momentele în care intră și ies banii, nu doar rezultatul final. În timp ce bugetul arată o imagine statică, la momentul final al proiectului, cash-flow-ul arată cum se ajunge acolo, lună de lună, trimestru de trimestru, an de an. Din suprapunerea fluxurilor de numerar rezultă atât necesarul total de finanțare al proiectului, cât și profitabilitatea acestuia.
Factorul timp face diferența.
Diferența cea mai importantă dintre o analiză de cash-flow și o analiză de buget este că prima ține cont de factorul timp. Altfel spus, nu este suficient ca proiectul să genereze profit; este mai important să știi în cât timp și cu ce resurse face asta. Acesta este motivul pentru care indicatorul care arată cel mai bine performanța unui proiect este rata internă de rentabilitate (IRR – Internal Rate of Return). Un alt indicator relevant pentru investitori este multiplicatorul de capital (Equity Multiple). Acești indicatori se calculează în baza unui cash-flow bine făcut.
IRR permite compararea randamentelor.
De ce este IRR relevant? Pentru că arată ce «dobândă» sau randament generează proiectul pentru sumele investite în el, iar nivelul acestui randament poate fi comparat cu alte oportunități de investiție: alte proiecte, obligațiuni ale unor companii, obligațiuni de stat etc.
Calendarul operațional determină cash-flow-ul.
Cum se construiește un cash-flow bun? În proiectele de dezvoltare contează momentul achiziției terenului, al începerii construcției și ritmul de construcție, toate acestea determinând ieșirile de capital, dar și ritmul încasărilor din vânzări și îndeplinirea condițiilor care permit folosirea în cadrul proiectului a încasărilor în avans. Pentru proiectele de dezvoltări comerciale (active care produc venit prin închiriere), sunt importante ritmul de (pre)închiriere, nivelul chiriei, eventualele costuri asociate amenajării spațiului pentru a corespunde cerințelor chiriașului, momentul dării în folosință și îndeplinirea condițiilor care permit rambursarea finanțării în condițiile agreate.
Un exemplu relevant
Un exemplu relevant, care a generat un impact asupra cash-flow-ului multor proiecte rezidențiale, îl reprezintă restricțiile din cadrul «Legii Nordis» (Legea nr. 207/2025), care a impus limitări în folosirea avansurilor încasate de la cumpărători (maximum 25% la finalizarea structurii și maximum 20% la finalizarea instalațiilor). Astfel, deși este posibil să încaseze sume mai mari de la cumpărători, dezvoltatorii pot folosi aceste sume în mod restricționat, diferențele fiind blocate în conturile dezvoltatorilor și neputând fi folosite în cadrul proiectului decât după ce stadiul fizic al construcției depășește etapele definite de lege.
Stabilitatea NOI susține serviciul datoriei.
În cazul activelor generatoare de venit contează stabilitatea NOI și capacitatea acestuia de a acoperi serviciul datoriei. Stabilitatea NOI este dată de tipul contractelor de închiriere, durata contractelor și mixul de chiriași (activitatea chiriașilor, bonitatea acestora, numărul de chiriași etc.).
Ce trebuie testat în proiecția de cash-flow
Întârzieri și scăderi de preț. Eventuale întârzieri în vânzări sau închiriere ori scăderi ale prețurilor de vânzare sau de închiriere față de cele planificate, posibil necesare pentru alinierea la condițiile de piață.
• Creșteri de cost. Creșteri de cost în perioada de construcție și capacitatea de absorbție prin utilizarea rezervei de contingență.
• Costuri nerecuperabile. Pentru activele generatoare de venit este important modul de tratare a costurilor (gradul de refacturare către chiriași și posibilitatea acestora de a absorbi aceste costuri), precum și nivelul costurilor nerecuperabile.
• Dobânzi peste buget. Dobânzi mai mari decât cele bugetate.
• Perioade fără venituri suficiente. Perioade în care proiectul trebuie să funcționeze fără venituri suficiente.
• Rambursarea și condițiile financiare. Perioada necesară pentru rambursarea eventualelor credite și încadrarea în condițiile financiare agreate cu finanțatorul (Financial Covenants).
Ce trebuie testat în proiecția de cash-flow
Profitul arată imaginea finală în condițiile unui anumit scenariu. Cash-flow-ul arată evoluția proiectului până în momentul final, permite crearea unor scenarii de testare a performanței atunci când variază parametrii și, cel mai important, ia în considerare factorul timp (time value of money).
Ce mai trebuie urmărit în analiza cash-flow-ului
Rezerva minimă de lichiditate
Proiectul trebuie să păstreze suficient numerar pentru a absorbi întârzieri, depășiri de cost sau încasări sub estimări, fără a întrerupe lucrările ori plățile esențiale.
Cele trei scenarii ale cash-flow-ului
Analiza ar trebui să includă un scenariu de bază, unul nefavorabil și unul sever, construite prin variația prețurilor, a ritmului vânzărilor sau închirierilor, a costurilor și a dobânzilor.
Momentul necesarului maxim de finanțare
Suma totală necesară pentru realizarea proiectului este importanta, dar la fel de important este sa știi momentul în care proiectul atinge expunerea maximă și sursa de capital care trebuie să acopere acel vârf.
Perspectiva finanțatorului și perspectiva investitorului
Investitorul urmărește în principal IRR și Equity Multiple, în timp ce banca analizează capacitatea de rambursare, rezerva de lichiditate și respectarea indicatorilor financiari conveniți.
Cash-flow-ul ca instrument de monitorizare
Compararea lunară a estimărilor cu rezultatele efective poate identifica devreme întârzierile și permite ajustarea proiectului înainte ca abaterea să devină o problemă de lichiditate.
Desi pentru o analiza riguroasa cash-flow-ul este mult mai util, are si bugetul respectiv analiza de buget avantajele ei, mai ales pentru un ochi experimentat, pentru ca permite o analiza rapida a proiectului si poate indica rapid daca proiectul merita analizat in detaliu.
Concluzia operațională. Un proiect nu intră în dificultate atunci când nu mai este profitabil pe hârtie, ci atunci când nu mai are lichiditatea necesară pentru următoarea plată.
ÎNTREBARE PENTRU COMUNITATE :
Care este parametrul pe care îl considerați cel mai relevant în analiza performanței unui proiect: IRR, Equity Multiple, profit sau marja de profit?
În episodul următor...
Episodul 6 – Cum pregătești și conduci un proces de finanțare bancară