Seria: Cum obții finanțarea pentru proiectul tău
Debt, Mezanin sau Equity?
Cum gândesc băncile, fondurile și investitorii atunci când analizează un proiect imobiliar și ce decide, în practică, structura de capital potrivită.
Debt, Mezzanine sau Equity?
De ce unele proiecte imobiliare atrag capital relativ usor, iar altele întâmpină dificultăți
În ultimii ani am lucrat alături de dezvoltatori, investitori și instituții financiare în proiecte de investiții, atragere de capital și consultanță pentru proiecte imobiliare si printre altele, un aspect mi-a atras atenția: succesul unei finanțări depinde rareori doar de profitabilitatea proiectului. De cele mai multe ori, sunt alte aspecte care fac diferența dintre un proiect care se finanțează și avansează și unul care întâmpină dificultăți în a se finanța și trenează.
Din această experiență s-a născut ideea seriei «Cum obții finanțarea pentru proiectul tău», o serie practică despre modul în care gândesc băncile, fondurile și investitorii atunci când analizează un proiect imobiliar.
Voi prezenta exemple din proiecte de dezvoltare rezidențială și comercială, precum și din finanțări ale activelor generatoare de venit, aspecte care contează în practică și care pot face diferența.
Cui se adresează seria?
Seria se adresează dezvoltatorilor imobiliari, investitorilor, proprietarilor de terenuri și active generatoare de venit, antreprenorilor care dezvoltă proiecte, precum și family office-urilor și investitorilor privați interesați de piața imobiliară.
Ce vei descoperi în serie?
In cadrul seriei voi încerca să detaliez aspectele specifice finanțărilor de tip Debt (împrumut), Mezzanine și Equity (contribuția asociaților), ce le diferențiază, când este recomandată fiecare dintre ele și cum îți poți crește șansele de a obține o astfel de finanțare în termeni avantajoși pentru proiectul tău.
EPISODUL 1
Debt, Mezzanine sau Equity?
Răspunsul nu este universal. Alegerea depinde de tipul și stadiul proiectului, de profilul de risc și de obiectivele dezvoltatorului și constă, de cele mai multe ori, într-o combinație a acestora.
Orice proiect începe cu Equity, adică prin contribuția proprie a asociaților, care îl finanțează până la un stadiu ce permite accesarea, la nevoie, a unor surse de capital mai eficiente.
Trei soluții pentru finanțarea proiectului
Fiecare proiect are o structură de capital diferită, iar alegerea sursei potrivite de finanțare poate influența direct costul, flexibilitatea și riscul investiției.
De la finanțarea clasică prin Debt, la flexibilitatea Mezzanine și parteneriatul strategic prin Equity, fiecare soluție răspunde unor nevoi specifice.
Identificăm opțiunea potrivită în funcție de stadiul proiectului, necesarul de capital și profilul de risc.
Debt
Capital cu cost redus, ideal pentru proiecte mature, dar cu cele mai stricte condiții și garanții.
Mezzanine
Finanțare flexibilă pentru completarea capitalului, atunci când Debt nu este încă suficient sau disponibil.
Equity
Capital și parteneriat pentru împărțirea riscurilor și a potențialului de câștig al proiectului.
Debt, Mezzanine sau Equity?
Debt (împrumut)
Debt-ul (adică împrumutul) este, de regulă, una dintre cele mai eficiente surse de capital atunci când proiectul îndeplinește criteriile unui finanțator și are capacitatea de a susține serviciul datoriei.
Eficiența acestei surse de finanțare rezultă, în principal, din faptul că un împrumut, în special unul bancar, este un produs standardizat. Cerințele instituțiilor bancare sunt, în mare măsură, similare, ceea ce face ca efortul și resursele necesare pentru contractarea finanțării să fie accesibile.
Un alt avantaj important îl reprezintă costul finanțării, care este, de regulă, cel mai mic comparativ cu alte surse de capital.
În contrapartidă, însă, condițiile de finanțare și garanțiile solicitate sunt maxime, deoarece finanțatorul urmărește să își limiteze expunerea și să se asigure că este supus unui nivel cât mai redus de risc.
Debt, Mezzanine sau Equity?
Mezzanine
Finanțarea Mezzanine se poziționează între Debt și Equity și poate completa structura de capital atunci când finanțarea bancară nu este încă disponibilă sau nu este suficientă.
- Rol: Poate fi utilizată atunci când proiectul este într-un stadiu în care nu poate accesa încă finanțare bancară sau când dezvoltatorul dorește să accelereze proiectul fără să utilizeze capital propriu suplimentar și fără să atragă imediat un nou partener în acționariat.
- Flexibilitate: Devine relevantă și atunci când apar modificări față de planul inițial și proiectul necesită capital suplimentar care nu poate fi obținut prin Debt sau Equity.
- Accesibilitate: Există mai puțini finanțatori specializați, iar structura, condițiile și garanțiile diferă semnificativ de la un finanțator la altul.
- Condiții și garanții: Sunt, în general, mai puțin restrictive decât în cazul Debt și permit sau chiar încurajează, în multe situații, contractarea ulterioară a unei finanțări clasice de tip împrumut.
- Cost: Costul este mai ridicat decât cel al Debt, fiind influențat de momentul din ciclul de dezvoltare în care este accesată finanțarea și de profilul de risc al proiectului.
- Potrivit când: există un „gol” de finanțare între capitalul propriu disponibil și suma pe care o poate finanța banca.
Debt, Mezzanine sau Equity?
Equity
Equity reprezintă soluția prin care proiectul atrage capital în schimbul participării unui partener la riscurile și câștigurile proiectului.
- Rol: Este potrivită atunci când proiectul are nevoie nu doar de capital, ci și de un partener sau asociat care să participe la dezvoltarea acestuia.
- Risc și câștig: Partenerul de Equity împărtășește atât riscurile, cât și potențialul de câștig al proiectului.
- Relația dintre asociați: Pot exista drepturi, obligații și priorități diferite între asociați, în funcție de structura tranzacției.
- Cost: Nu presupune un cost fix al capitalului precum Debt, însă dezvoltatorul cedează o parte din proprietate și din potențialul de câștig viitor.
- Potrivit când: proiectul are nevoie de capital semnificativ, dar riscul sau stadiul de dezvoltare nu permit accesarea suficientă a Debt sau când dezvoltatorul dorește să împartă riscul cu un partener.
Debt, Mezzanine sau Equity?
Structura optimă de capital
În practică, cele mai multe proiecte de dimensiuni medii și mari sunt finanțate printr-o combinație de Debt și Equity, iar relativ puține proiecte apelează și la Mezzanine. Structura optimă diferă însă de la un proiect la altul și trebuie construită în funcție de specificul acestuia.
De aceea, prima întrebare nu ar trebui să fie:
„De unde pot obține bani?”
Ci mai degrabă:
„Care este structura de capital potrivită pentru proiectul meu?”
În următoarele episoade
Voi detalia aspecte specifice pentru fiecare dintre aceste trei surse de capital și vom vedea când sunt potrivite, ce urmăresc finanțatorii și cum vă puteți pregăti proiectul pentru a crește șansele de succes în obținerea sursei potrivite.